投資の勧誘に騙されないために知っておくべきことは?不動産投資を例に解説!

投資の勧誘に騙されないために知っておくべきことは?不動産投資を例に解説! 詐欺

知り合いから来た妙な投資話に引っかかってしまう例が多く見られます。

この記事では、ワンルームマンションの不動産投資を例にとり、身近にある投資話の詐欺の可能性について解説していきます。

その他の投資話も含めて、聞こえのよさそうな話に騙されないようにするために必要なのは、どうしてその話が自分のところに来ているのか、という視点で見ることです。

この記事で、情報を正しく判断する力を身につけ、騙されないようにしてください。

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ワンルームマンションの不動産投資は詐欺!

田原
田原

今回は、妙ないろんな投資話があると思うんですが。

垣内
垣内

うんうん。

田原
田原
例えばワンルームマンションの不動産投資。
これがサラリーマンや公務員の人たちに話がまわってきている。
垣内
垣内

多いよね、公務員さんね。

田原
田原
例えば、都内でワンルームマンションを3,000万とかで買うんですよね。
それをローン払いながら家賃収入で利益を出していくっていう話、うまい話に聞こえて飛びつく人もいると思うんですが。
垣内
垣内

はいはい。

田原
田原

いろんな投資話が友達からやってきたりw

垣内
垣内
あるね、エビの養殖とかあったり、土地買わないかとかね、砂が儲かるとかね。
鉱山買うぞとかね。
田原
田原

はいはい。

垣内
垣内

お前が不動産投資に詳しくて、それが得だと認識できた上でやるのは良いんじゃなの?

田原
田原
ほとんどの人が
「自分が専門外なので専門家に任せる」
「専門家がいるなら間違いないだろう」
みたいな感じでお金を入れてしまう。
垣内
垣内
いや、みんな詐欺でしょう!
だいたい、なんでお金の無いあなたに?
例えば、不動産で。
ワンルームマンション買えとかすごいあったし、 今でもあるんじゃないのかな?
田原
田原

はい。

垣内
垣内
そうしたら利率ね。
年利どれくらいになるの?って言って、ワンルームマンションの話聞いたことある?
田原
田原
あります!
だいたい何%くらいになるかってことですか?
垣内
垣内

うん、年利。

田原
田原
えー?
・・・・・どのくらい回るんですか?
垣内
垣内

4%とかですよ!

田原
田原

おー!?

垣内
垣内
4.何%とかですよ!
それに対して例えば2,000万のローンで組むわけですよ。
現金であったとしても、4%とか、5%しか回らないですよ。
4%、5%のために2,000万の借金!
じゃ整理するね。
4%、5%の為に2,000万の借金をして、そこに金利を払わないといけないです。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
2,000万のリスクを負って、たった年利5%。
上手くいって5%なんですよ。
これって投資案件としては適切ですか?って話よ。
田原
田原

うーん・・・

垣内
垣内
だって5%よ。
現金でも、10%でまわす方法があるよ、いくらでも。
田原
田原

うんうん。

垣内
垣内
2,000万のリスクを負って、5%しか回らないものをやる?
じゃ、ワンルームマンションの話を持ってくるのが不動産屋だとしたら、不動産屋の友達に聞いてみたらいいじゃん!
「5%でもやりますか?」
って。
田原
田原

はい。

垣内
垣内

なんで、不動産屋が儲かるのを、自分で買わずに人に売るの?

田原
田原

ですよね、その営業マンが買っていないケースも多いですよね。

垣内
垣内
いや、ほんとに儲かるなら自分が買うでしょ!
人に売る?
田原
田原

いや、売らないです!

垣内
垣内
人にやらずに自分で買うでしょ!
なんであなたに売るのって言ったら簡単じゃないですか。
だから、これが原則なんですよ。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
今言ってる話が原則。
だから利率をちゃんと計算して、利率がなんでそうなるのか?
5%って言うのは想定利回りなので、満室だったケースでしょ。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
今は、いくらの家賃で毎月10万円、10何万円入ってきます。
と言っても、いやいや10年後どうなの?
20年後どうなの?
30年後どうなの?
田原
田原

マンションも古くなりますもんね。

垣内
垣内
古くなると客が入らなくなり、その間にリフォームとかもある。
そしたら利率はもっと下がるということですよ。
空くときもある訳じゃない。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
空いてる瞬間もあるわけだし管理コストもかかる訳だし。
なんでそんなものに2,000万のリスクを負うのかが分からない。
田原
田原

なるほど。

垣内
垣内
そう。
ほんとに儲かるんだったら不動産屋の宣伝してきた人が買うじゃん。
最初に持ってきた人が一番最初に買うでしょ。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
だから不動産ってそう言うものだから。
情報がすべて!
だから根本の情報をみんな取りたがるし、根本の情報を取れなくても良い案件だったら自分が買うかってなる。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
自分が買って売ろうか?
もしくは、それをすぐキャッシュで買ってくれる人に右から左で。
そしたら不動産屋は手数料が入るから、そういうことをすると思う。
なんであなたのところにそのパーセンテージが?
だからこれがエビに変わっても、砂でやっても、何かこれが投資になるって言ってもそうなのね。
田原
田原

はい。

なぜ自分のところに儲かる話が来ているのか?

垣内
垣内
よくある上場詐欺と言うのがあって。
上場するとか言うのも、例えば上場するので資金を集めると言うのも、ちゃんと出資法があるわけ。
49名しか言っちゃいけない。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
49名の出資者にしか言っちゃいけないの。
それ以上に!
田原
田原

はい。

垣内
垣内

だから、みんながが口コミ言ってる投資は出資法違反なのよ。

田原
田原

へぇー。

垣内
垣内
そもそも論でたくさんの人に言っちゃいけない、集めたらいけないですよね。
だから、みんなでこういった私募債発行しますと言えるのは、ちゃんと免許を持ってる金融機関なんですよ。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
個人で「わー」って言ってるの自体がもうおかしいし、なんであなたに持って来るの?って話ですよね。
それは、あなたのお金がその人にメリットがあるってことでしょ。
自分のお金にメリットがあるとは人に言わない訳よね?
田原
田原

はい。

垣内
垣内

これは、あなたに言ってくる人がメリットがあるってことだよね。

田原
田原

うん。

垣内
垣内

ここが分かったら良い訳ですよ。

田原
田原

うん!

垣内
垣内
この原則をわかる必要がある。
なんで儲かる話をこの人は持ってくるんだろう?
お金に困ってんの?
いやいや、ぼくが20万とか100万やるより、一億投資してくれる人の方がリスクが少なくて良いでしょって話。
田原
田原

うんうん。

垣内
垣内
なんでこの人たちは言うのかっていうと、すごい簡単で。
例えば300万投資したとして、
「300万を騙されました、返せって!」
って訴えたとするでしょう。
そしたら全額返って来ても残らないんですよ、あんまり。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
100万だったら残らないです。
弁護士に依頼して50万最初にかかりました。
それで、成功報酬で20%だったら、裁判だったら絶対300万は返って来ないです。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
150万で半分返ってきました。
そしたら20%(成功報酬)の30万取られます。
50万は弁護士に取られます。
弁護士の経費は実費なので、そしたら150万返ってきても300万のうち50万しか返ってこないです。
それでやります?
田原
田原

そこまでの労力をかけてってことですよね・・・

垣内
垣内
そのために資料も作り、時系列に沿って証拠も全部書かなきゃいけないし、弁護士に全部説明しなきゃいけない。
それで訴えたところで、そんだけしかならないんですよ。
そしたら
「まぁいっか」
ってなる訳ですよね。
田原
田原

たしかに。

垣内
垣内
というのを狙っている人たちが最初からいるってことですよね。
だから暗号資産の詐欺なんかでも、当時はね暗号資産でいっぱい集めたらクローバーコインとかいろいろあって、それに絡んでたのはアイテックの山口だけどね。
あいつはそういうことばっかりやってるんだけど。
田原
田原

うーん。

垣内
垣内
まぁそれで、みんな集めてこれ刑事としては、当時は暗号資産が物の扱いだった。
暗号資産も金融庁の管轄じゃなかった時代があって。
田原
田原

うん。

垣内
垣内

金融庁の管轄なったのは最近の出来事なんで、だからその時は刑事罰にならなかったんです。

田原
田原

へー。

垣内
垣内
だから、今は暗号資産系の
「これで儲かるよ」
ってのは全部あげられる。
ヤフーニュースでしょっちゅうあがる。
何百億の詐欺です。
実はポンジスキームだったとか、実際は無かったとかね。
嘘だった、詐欺事件でって。
田原
田原

うんうん。

垣内
垣内
だからもうね、その案件も民事では負けてるよね、5億円払ったとか。
だから集団訴訟するべきだけどね。
結局集団訴訟とかつまんない労力。
だから騙されない事が一番!
つまらない労力をしないといけない。
田原
田原

うんうん。

投資はプロでもほとんどうまくいかない

垣内
垣内
そう、だからもっと自分で投資をしたりお金を増やしたいんだったら、勉強しないとだめです。
勉強せずに何にもお金が無いところから、不動産オーナーになれる、と・・・
なれないって!
普通に考えてくれと!
「うなぎの〜」
「エビの〜」
「金の〜」
「これがすごい技術で」
「この特許をもってるだけでこれは!」
特許が儲かる訳じゃないの!
田原
田原

うん。

垣内
垣内
特許なんてほとんど儲からないの。
「特殊な技術があるからこれ儲かるから出資して」
というのも無いの!
ベンチャーキャピタリスト(ベンチャー企業に資産を提供する人や企業)とかがたくさん投資して黒字になる。
要はエグジット(株式の売却)。
エグジットにはいろんなケースがあって。
IPO(株式公開)、上場もあればバイアウト(他の誰かに買ってもらう)もあるんだけど。
それを全部合わせてファンドマネージャーが年に10%以上まわす奴ってすごいのよ。
田原
田原

へ~。

垣内
垣内

ベンチャーキャピタリストなんかも、百戦錬磨のすごい人たちはいるんだけど、実際そんなに上手く行かない。

田原
田原

うん。

垣内
垣内
だから、投資してもほとんど倒産しちゃうの。
でも、それは大きな投資で、ポートフォリオっていろんなところに投資してるから、一発当たったのがデカいからトータルでパーセンテージがファンドとしてプラスになってるよと。
集めたお金のファンドとしてプラスになってるよと。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
だからファンドをいろいろ調べたらわかるのよ。
ベンチャーキャピタリストだって、ほとんどうまくいってないんだから。
だから、それを個人でなんの知識も無く、しかも投資をするっていうようになったらね、何しなきゃいけないかわかる?
田原
田原
投資をする?
何しなきゃいけない?
・・・何しなきゃいけない???
垣内
垣内
わかんないでしょ!
それなのに投資すんの?
田原
田原

はい・・・

垣内
垣内
だからベンチャーキャピタリストだったら、ベンチャーキャピタルからたくさん投資をいただいた事があるんですけれども。
デューデリジェンスって言って調査されます。
調査!
田原
田原

はい、身辺調査ってことですよね。

垣内
垣内
身辺調査!
会社も全部、取引先から全部、両面調査される。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
例えば、うちはクライアントで大手がいるから、大手のところまで行って。
このデジタルマックスはどんな会社で、社長はどうだろうか?
社員から社長はどうだ?とか。
田原
田原

はい。

垣内
垣内

ぜーんぶ調べられる。

田原
田原

全部ヒアリングあるんですか?

垣内
垣内
全部ある!
その時にあの
「外車と女と酒はダメ!」
とかね。
田原
田原

へー!

垣内
垣内
外車、女、酒、愛人を囲ってるか?とか。
外車好きは投資しない、とか。
色んなのが。
田原
田原

へー、そうなんですか?

垣内
垣内
あるよ。
だから、そういった証券会社からしたら、俺は
「電車も一緒に乗るな」
満員電車に乗っちゃいけない。
田原
田原

何で満員電車に?

垣内
垣内
「ちかんに間違われたら?」
しないよ!
でも冤罪で上げられても打撃受けるよねって話。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
だから乗らないで、と。
クルマも運転しないで!
誰かに運転してもらってと。
事故しても事故されてもダメだと。
田原
田原
そうか!
はい、はい。
垣内
垣内

飛行機乗るときは、出来るだけ役員は一緒に乗らないようにしてくれとか。

田原
田原

すごいですよね。

垣内
垣内
すごいよ!
上場上位に入ったらやっぱり。
ほんと大変なんだって。
だから、そんなもん俺いやなんで。
まぁまぁ、一番は実力足んなかっただけだけど。
上場させるような実力は無かったし、そんだけの売上が上がらなかったのもあるけども。
田原
田原

うんうん。

垣内
垣内
そうやってベンチャーキャピタルが、投資をするプロだよ。
そんなプロが投資するってだけで、そんだけちゃんと調べる訳ですよ。
しっかり調べたうえで投資する。
田原
田原

うんうん。

垣内
垣内
なんで素人がなんの理解もなくって
「ハイ100万円が儲かる」
って出すのっていうの。
そんなのベンチャーキャピタル行った方がいいじゃんねぇ。
田原
田原

なるほど。

垣内
垣内

だから、たくさんの人から出資をもらったら、それ自体が金商法違反と出資法違反なので、そんなことはやっちゃダメなのよ。

田原
田原

うん。

垣内
垣内
そこをわかっといて下さいね。
「出資して、出資して」
ってのは言っちゃダメなんですよ。
49名にしか言っちゃダメなの。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
それ以上みんなに言ってるってことは、それはもうおかしな話。
だから上場するからと言って投資を集めたらダメなんですよ。
田原
田原
今わかりやすかったのは、プロの投資家の人たちでもそれだけ厳しい調査をして
「これだったら大丈夫」
というのを投資しても、それでも上手くいかないケースもある訳じゃないですか。
垣内
垣内

上手く行かないのがほとんど。

田原
田原

ですよね。

垣内
垣内
一発当たったのがデカい!
上場の場合は一発当てたらデカいからねぇ。
田原
田原

それが、一般のサラリーマンの人たちが何も調べずに知識も無いのに投資して失敗する方が多い!

垣内
垣内
だからビジョンファンドって何兆円かなんかの。
ソフトバンクさんの・・・
田原
田原

うん。

垣内
垣内
ファンド何号とかいっぱいあるから、見ていただいたらホント数億円から何十億円規模、100億200億ではデカいファンドなんですよ。
ビジョンファンド、ソフトバンクさんやったらとんでもないファンドなんですよ。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
そんだけの100億200億を細かく調査した、この中でプラスになっているだけです。
だから、その中でも潰れていったりとかもある訳よね。
ソフトバンクさんのウィーワークとかね。
投資してエライことになっている訳じゃないですか。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
全然、これ損切じゃないの?とかなってる訳ですよ。
プロがですよ。
田原
田原

うん。

垣内
垣内

世界的なプロがやってそんな莫大な資金をやって、やっとどうかって話をしているのに、あなたにやってくる話がどうしてなんですかって?

田原
田原

うん。

垣内
垣内
ベンチャーキャピタルに言った方がいいじゃん、ちゃんと全部。
そこにお金出資してもらったら良いでしょってことなんです。
田原
田原

はい、うん。

垣内
垣内

だから、そういった原則を分かったうえでもしかしたら本当に身内の人に上場するからって言って身内に発行する株式を発行したりだとか。

田原
田原

うん。

垣内
垣内
だから、そういった原則をわかった上で。
もしかしたら、本当に身内の人に上場するからと言って身内に株式を発行したりとか。
株式の場合もあるしストックオプションってのもある。
新株引受権付社債というんだけど。
株価投資金額いくらを超えたら、株式転換出来ますよとか。
こういういろんなレギュレーションがあるわけ。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
みんながそれを分かった上で、投資出来るか調べて判断してやるんだったら良いけど、お友達からやってきた話に飛びつく・・・
お友達からやってくる話に美味しい話はないです!!
田原
田原
ないw
それでも素直な方で、その人の事を信じてマンションやら太陽光やらいろんな投資で負債がどんどん増えていってるっていう人いっぱいいますけどね。
垣内
垣内
だから払えなくなって最後自己破産ですよ。
だから、なにをしているんですか?っていう話でしょ。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
だからあなたが得意分野でもない、知識がないのに
「じゃ100万円で」
って100万出すのやめなさいって。
それが一番貧乏になる方法なのにね。
田原
田原

うーん。

垣内
垣内
退職金を全額突っ込むとかね。
それから、良いときに保険入ってんのよ保険も。
今だったらありえないぐらいの利率なの。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
20年前とか30年前ってすごいの。
もう、10年で倍になるような時代だったの。
田原
田原

へー。

垣内
垣内
ゆうちょなんかね。
ゆうちょの学資保険なんてね、凄かった。
今なんか学資保険なんてマイナスですからね。
はい、それが当時はね2倍になったんですよ。
10年で2倍になったんですよ。
ほんとに!
田原
田原

へー。すごいですね。

垣内
垣内
そういう時代はね、やってるのは良かった。
でもその、めちゃめちゃ利率の良いやつを解約して詐欺の投資にあって、全財産失うとか。
そういうのを聞くたびに、もぅ本当に悲しくなるわけ。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
絶対に美味しい話には飛びつかない事!
絶えず努力をして、投資家になりたいとか投資で儲けたいんだったら、それなりの知識を得ないと無理です。
僕はもの凄い損したの。
僕は何にもしなくてお金が儲かるって話は基本的に嫌いなんですよ。
田原
田原

うんうん。

垣内
垣内
お金が余っていたら投資も必要だし、そういったものにまわすこともある。
使い道がないお金ね。
ただ、僕らは事業家なので事業へと自分のオウンビジネスですね。
それに投資したほうがレバレッジ、何倍にもなる!
田原
田原

はい。

垣内
垣内

計算したら、何千倍?何万倍?何百万倍?になってる訳ですよ、レバレッジがね。

田原
田原

はい。

垣内
垣内
自分が投資したお金が、そんだけの資産となって返って来てる訳ですよ。
それがまだ未だに僕にお金を生み続けてくれてる訳ですよね。
だから僕らは事業家なので、投資家じゃなくて。
事業の方がレバレッジ多いよねって。
そしてレバレッジは自分の努力でコントロール出来るよねと。
田原
田原

はい。

垣内
垣内

だから、僕らは事業家なんですよ。

田原
田原

なるほど~。

垣内
垣内
だからみんな、クワドランドとかいって ESBI でインベスター(投資家)になるべきなんだ、あとはダメなんだと言うけど。
僕はそうは思わない。
投資家も素晴らしいですよ、知識あってプロのインベスターとかもいる訳だから。
それはそれで素晴らしいと思うんだけれども。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
その投資家の中にも株式投資する人も不動産投資する人もFXとかで為替でやる人も、いろんな金融商品を上手く使って投資家としてやっている。
すごいと思います。
みんな賢いです、儲けてる人はね。
田原
田原

うんうん。

垣内
垣内
僕はやっぱり事業家なので。
自分が生み出す、自分でコントロール出来る。
自分が事業をコントロール出来る。
自分がレバレッジをコントロール出来るところに、僕は魅力を感じる。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
だから4つのクワトランドで、事業家はダメなんだとか。
経営者がダメなんだとか、サラリーマンがダメなんだとか、このダメなんだがダメなんですよ!
田原
田原

なるほど!

垣内
垣内
サラリーマンだってプロがいる訳ですよ!
だから世界のサラリーマンのプロはサラリーマンでも年間10億円以上ね。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
稼ぐ人はほんとアスリートやプロスポーツ選手と同じくらい稼ぐ、プロ経営者もいる訳ですよね。
そしてサラリーマンとしてもやりがいのある仕事でそこで役員になったりだとか。
もしくは、ベンチャー企業を勤めたんだけど IPO 上場を経験して、その何億円というキャピタルゲインをもらう人もいるわけ。
田原
田原

うん。

垣内
垣内
だから、そういうのもプロ経営者。
だからこれはみんな共通して言えるのは努力や勉強してスキルを持っている人たちなんですよ。
分かる?
だから4つのクワドランド ESBI がどうのこうのじゃないんですよ。
田原
田原

はい。

垣内
垣内
みんな志(こころざし)があって、みんな努力・勉強してるってことなんですよ。
それが無いビジネスは、あ~んっと口を開けてクレクレ星人は一生苦労しますよっていうこと。

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このブログを見てくれているあなたは、
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その感覚や認識は間違っていません。

かつてネットワークビジネスで億を稼ぎ、帝王だったわたくし垣内も違和感を持ち、
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